Montant d’emprunt maximal : quels critères votre banque prend-elle en compte ?

Lorsque vous vous lancez dans un projet immobilier, une question cruciale revient souvent : “Combien puis-je emprunter ?” Le montant d’emprunt maximal n’est pas déterminé au hasard. Les banques s’appuient sur une série de critères financiers, professionnels et personnels pour évaluer votre capacité à rembourser sur le long terme.

💡 Dans cet article, Altalia Courtage vous explique comment les établissements bancaires calculent le montant que vous pouvez emprunter, quels leviers peuvent influencer cette évaluation et comment optimiser votre dossier pour maximiser votre capacité d’emprunt.

1. Le taux d’endettement : le pilier du calcul bancaire

Le taux d’endettement est l’un des premiers éléments analysés par les banques.
Il correspond à la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits (immobilier, auto, consommation, etc.).

En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé une règle claire : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets (assurance incluse).

💬 Exemple :
Si vous gagnez 3 000 € nets par mois, vos mensualités ne doivent pas excéder 1 050 €.

👉 Ce ratio garantit que vous conservez un reste à vivre suffisant pour vos dépenses quotidiennes (logement, alimentation, loisirs, etc.).

💡 Astuce Altalia Courtage :
En renégociant vos crédits en cours ou votre assurance emprunteur, vous pouvez faire baisser ce taux et augmenter votre capacité d’emprunt sans modifier vos revenus.

2. Les revenus du foyer : stabilité et régularité avant tout

Les banques privilégient les emprunteurs présentant des revenus stables et réguliers.
Elles examinent non seulement le niveau de revenu, mais aussi sa pérennité.

Voici les profils les mieux perçus :

• Salarié en CDI avec plus de 6 mois d’ancienneté ;
• Fonctionnaire ou agent public ;
• Profession libérale avec plusieurs années d’activité stable ;
• Chef d’entreprise présentant des bilans positifs sur 3 ans.

💡 Bon à savoir :
Les revenus variables (primes, heures supplémentaires, commissions) sont rarement pris en compte dans leur totalité. Les banques préfèrent calculer une moyenne sur 2 à 3 ans pour lisser les variations.

3. L’apport personnel : un levier décisif pour emprunter plus

L’apport personnel joue un rôle déterminant dans la fixation du montant maximal du prêt.
En règle générale, les établissements financiers demandent au moins 10 % du prix du bien, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie.

Mais un apport supérieur peut grandement augmenter votre capacité d’emprunt.

💬 Exemple :
Pour un bien de 300 000 €, un apport de 30 000 € permet de financer les frais annexes.
Avec 60 000 € d’apport, la banque sera plus encline à accepter un emprunt plus important, voire à accorder un meilleur taux d’intérêt.

💡 Conseil Altalia Courtage :
Un apport conséquent réduit le risque pour la banque et améliore votre profil emprunteur. Il peut même faire baisser le coût total du crédit.

4. La durée du prêt : un facteur clé d’ajustement

La durée du crédit immobilier influence directement le montant maximal que vous pouvez emprunter.
Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, et donc plus le montant emprunté peut être élevé.

💬 Exemple :
Avec un revenu stable de 3 500 € mensuels :

• Sur 20 ans, vous pourrez emprunter environ 250 000 €,
• Sur 25 ans, ce montant peut atteindre 290 000 €,
• Sur 30 ans, il pourrait dépasser 320 000 €.

👉 Cependant, une durée plus longue augmente le coût total du crédit. L’objectif est donc de trouver le bon équilibre entre montant, taux et durée.

💡 Bon à savoir :
Certaines banques n’acceptent pas de prêt au-delà de 25 ans, sauf pour des profils jeunes ou primo-accédants.

5. Le reste à vivre : un indicateur souvent sous-estimé

Le reste à vivre représente la somme qu’il vous reste chaque mois après paiement de toutes vos charges.
C’est un critère essentiel pour la banque, car il reflète votre capacité réelle à assumer le prêt sans déséquilibrer votre budget.

💬 En général, les banques estiment que le reste à vivre doit être d’au moins :

• 1 200 € pour une personne seule,
• 1 800 € pour un couple,
• • 300 à 500 € par enfant à charge.

👉 Plus votre reste à vivre est confortable, plus la banque sera disposée à augmenter le montant du prêt.

💡 Astuce Altalia Courtage :
Un budget prévisionnel bien construit (intégrant assurance, impôts, entretien, etc.) rassure la banque et montre votre sérieux dans la gestion financière.

6. L’assurance emprunteur : un paramètre qui pèse lourd

Souvent oubliée dans les simulations, l’assurance emprunteur influence directement la capacité d’emprunt.
Les banques l’incluent dans le calcul du taux d’endettement.

💬 Exemple :
Si votre mensualité d’assurance est de 60 €, elle s’ajoute à votre mensualité de crédit et peut faire basculer votre taux au-delà de 35 %.

👉 Opter pour une délégation d’assurance peut permettre de réduire la prime de 30 à 60 % et donc d’augmenter votre capacité d’emprunt sans alourdir les charges.

💡 Conseil Altalia Courtage :
Nos experts vous aident à optimiser votre contrat d’assurance emprunteur pour économiser sur le coût global du crédit.

7. Le profil de l’emprunteur : âge, santé et situation familiale

Les critères personnels ont également un impact sur la décision de la banque.
Un emprunteur jeune avec des perspectives de carrière stables est souvent considéré comme moins risqué qu’un emprunteur en fin de carrière.

Les banques prennent notamment en compte :

• L’âge au moment du prêt et à la fin du crédit,
• L’état de santé via le questionnaire médical,
• La situation familiale (marié, pacsé, avec ou sans enfants).

💡 Bon à savoir :
Les assurances imposent souvent des limites d’âge de couverture (jusqu’à 70 ou 75 ans selon les garanties).
Cela peut réduire la durée maximale du prêt ou le montant autorisé.

8. Les aides et dispositifs financiers : un coup de pouce pour emprunter plus

Certaines aides peuvent augmenter votre capacité d’emprunt sans alourdir votre endettement.

Les plus courantes sont :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants, il finance jusqu’à 40 % du projet sans intérêt.
• Le Prêt Action Logement (ex 1 % logement) : pour les salariés du privé, jusqu’à 40 000 € à taux réduit.
• Les aides régionales ou municipales pour l’achat de la résidence principale.

💡 Conseil Altalia Courtage :
Nos courtiers identifient toutes les aides cumulables selon votre profil et votre localisation afin de maximiser votre enveloppe d’achat.

9. Les dettes et engagements existants

Avant d’accorder un prêt, la banque examine vos crédits en cours, vos dettes et vos engagements financiers.

Les éléments pris en compte incluent :

• Crédits auto, consommation, revolving, etc.
• Découverts bancaires récurrents,
• Engagements de caution ou de garantie.

👉 L’idéal est de rembourser ou regrouper vos petits crédits avant de présenter votre dossier immobilier.
Cela vous permettra de libérer de la capacité d’endettement et d’améliorer votre score de solvabilité.

10. Le comportement bancaire et la gestion financière

Enfin, les banques étudient votre historique de gestion de compte.
Un emprunteur rigoureux, sans incident de paiement, sera considéré comme fiable.

💬 Les établissements vérifient notamment :

• La régularité des revenus,
• L’absence de découverts fréquents,
• La stabilité des dépenses.

💡 Astuce :
Évitez tout incident bancaire (découvert, rejet de prélèvement) dans les 3 à 6 mois précédant votre demande de prêt. Cela peut influencer directement la décision finale.

FAQ – Montant d’emprunt maximal

Quel est le taux d’endettement maximum ?
Il est fixé à 35 %, assurance incluse, selon les recommandations du HCSF.

Puis-je emprunter sans apport ?
C’est rare, mais possible dans certains cas (fonctionnaires, jeunes actifs, investisseurs locatifs).

L’assurance emprunteur réduit-elle ma capacité d’emprunt ?
Oui, car elle est incluse dans le calcul du taux d’endettement.

Comment augmenter mon montant d’emprunt ?
En allongeant la durée du prêt, en réduisant vos dettes ou en changeant d’assurance pour alléger les charges.

Résumé

Le montant d’emprunt maximal dépend d’un ensemble de critères : taux d’endettement, revenus, apport, durée, assurance et profil personnel.
Chaque détail compte, et une optimisation bien menée peut vous permettre de gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’achat.

Avec l’accompagnement d’un courtier comme Altalia Courtage, vous bénéficiez d’une analyse complète, de conseils personnalisés et d’une mise en concurrence des meilleures offres pour emprunter dans les meilleures conditions.

Nos courtiers analysent votre projet, optimisent votre financement et réduisent le coût de votre prêt immobilier. Avec Altalia Courtage, achetez malin, financez mieux et économisez durablement.