Plan Épargne Logement (PEL) : est-il toujours utile pour financer un achat immobilier en 2025 ?

Une solution encore valable ou dépassée ?
Lorsque vous pensez à financer un projet immobilier, vous pensez naturellement à votre apport ou au taux de crédit. Mais avez-vous pensé à votre Plan Épargne Logement (PEL) ? Longtemps considéré comme un outil incontournable, il suscite aujourd’hui des interrogations.
Dans cet article, Altalia Courtage vous aide à comprendre ce que vaut réellement un PEL en 2025 : est-il encore un levier stratégique pour votre prêt immobilier ? Ou vaut-il mieux se tourner vers d’autres solutions ?
Le PEL : un produit d’épargne réglementé, sécurisé… mais contraignant
Le PEL est un produit encadré par l’État, qui permet de constituer une épargne destinée à l'achat ou à la construction d'un bien immobilier.
Voici ses principales caractéristiques :
- Taux de rémunération garanti : fixé à 2,25 % brut depuis 2023, il ne varie pas durant toute la durée du plan.
- Durée minimale d’épargne : 4 ans avant de pouvoir débloquer un prêt épargne logement.
- Versement minimum : 225 € à l’ouverture, puis 540 € par an minimum.
- Plafond de dépôt : 61 200 € hors intérêts.
⚠Retirer des fonds avant les 4 ans entraîne la clôture du plan et la perte des avantages liés au prêt.
Les avantages du PEL pour financer un achat immobilier
1. Un placement stable et sécurisé
Contrairement à d'autres supports soumis aux fluctuations du marché, le PEL offre un rendement garanti. En période d’incertitude économique, cela constitue un avantage psychologique important, surtout pour les ménages prudents.
2. Un prêt immobilier à taux fixe (et connu à l’avance)
L’un des atouts principaux du PEL est de verrouiller le taux d’intérêt du prêt au moment de l’ouverture du plan. Cette visibilité sur le coût de l’emprunt peut s’avérer précieuse pour anticiper un projet immobilier à moyen terme.
3. Un mécanisme d’épargne automatique
L’obligation de versements réguliers impose une certaine discipline budgétaire. Cela favorise la constitution d’un apport personnel solide, ce qui est très bien vu par les banques lors d’une demande de prêt immobilier.
4. Une solution rassurante pour les jeunes épargnants
Le PEL est un excellent outil pédagogique pour les primo-épargnants ou jeunes actifs souhaitant préparer leur futur achat. Il fixe un cadre clair, avec des règles simples à suivre, et permet d’intégrer la culture de l’épargne dans une logique patrimoniale.
5. Un argument supplémentaire dans le dossier bancaire
Lorsque vous présentez un dossier de prêt immobilier, l’existence d’un PEL témoigne d’une gestion financière prudente. Cela peut vous permettre d’obtenir un taux préférentiel ou des conditions de financement plus souples.
Les limites du PEL en 2025
1. Un taux de prêt parfois peu compétitif
Le taux du prêt accordé via un PEL correspond à la rémunération du plan + 1,2 %. Soit, avec un PEL ouvert en 2023, un prêt à 3,45 %. Or, en 2025, il est possible d’obtenir des taux bancaires plus bas en négociant via un courtier spécialisé.
📌 Exemple : en juin 2025, certains profils peuvent emprunter à 3 % voire moins sur 20 ans, sans passer par un PEL.
2. Une épargne peu flexible
Le capital déposé sur un PEL est bloqué pendant la phase d’épargne. En cas de besoin urgent ou d’opportunité immobilière inattendue, vous perdez les avantages si vous débloquez les fonds avant 4 ans.
3. Fin de la prime d’État
Avant 2018, le prêt PEL ouvrait droit à une prime versée par l’État (jusqu’à 1 525 € selon les cas). Cette aide a été supprimée pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018, ce qui réduit considérablement l’intérêt du dispositif.
4. Une fiscalité moins avantageuse après 12 ans
Après 12 ans, les intérêts du PEL sont soumis à l’impôt sur le revenu (en plus des prélèvements sociaux). Cela peut réduire son rendement net, notamment pour les contribuables fortement imposés.
Quelles alternatives au PEL pour constituer son apport immobilier ?
1. Le Livret A et le LDDS
Avec un taux à 3 % net en 2025, ces deux livrets réglementés sont souples (retraits à tout moment), exonérés d’impôt et sans risque. Idéal pour construire un apport disponible rapidement.
2. L’assurance vie
Souvent plébiscitée pour la diversification et la transmission, l’assurance vie peut aussi servir d’outil d’épargne immobilier. Elle offre :
- Un rendement moyen de 2,5 à 3,5 % pour les fonds euros en 2024.
- Une fiscalité avantageuse après 8 ans.
- Une possibilité de retrait partiel ou total à tout moment.
3. Le Compte Épargne Logement (CEL)
Moins contraignant que le PEL, le CEL permet aussi d’accéder à un prêt épargne logement (jusqu’à 23 000 €) et reste plus flexible. Son taux est plus faible (2 % en 2025) mais il peut compléter efficacement un PEL.
4. Les solutions d’investissement programmé
Les comptes-titres, les ETF ou les plans d’épargne entreprise (PEE) peuvent aussi être mobilisés pour constituer un apport, à condition de bien maîtriser les risques et les délais de sortie.
5. Le compte à terme ou les SCPI
Le compte à terme permet de bloquer une somme pour une durée définie, avec un rendement supérieur aux livrets classiques. Les SCPI de rendement (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent aussi une alternative pour préparer un projet d’achat tout en percevant des revenus locatifs.
FAQ – Questions fréquentes sur le PEL
1. Peut-on débloquer un PEL sans acheter un bien ? Oui, mais cela entraîne la clôture du plan. Vous perdez alors les avantages liés au prêt immobilier.
2. Le taux du PEL change-t-il une fois ouvert ? Non, le taux reste fixe pendant toute la durée du plan.
3. Puis-je cumuler un PEL et un CEL ? Oui, il est possible de cumuler les deux pour augmenter le montant empruntable.
4. Existe-t-il un âge limite pour ouvrir un PEL ? Non, mais plus tôt vous l’ouvrez, plus vous profitez de son potentiel.
5. Peut-on transférer un PEL d’une banque à une autre ? Non, un PEL ne peut pas être transféré. Il faudra en ouvrir un nouveau si vous changez d’établissement.
En résumé
Le Plan Épargne Logement est une solution encore pertinente pour les ménages prudents, à condition d’en connaître les forces et faiblesses. Il garantit un taux fixe, favorise l’épargne régulière, mais impose des contraintes importantes.
En 2025, il ne doit plus être utilisé seul, mais intégré dans une stratégie globale de financement. Comparez toujours les solutions disponibles, et n’hésitez pas à faire appel à un courtier indépendant pour maximiser votre budget.
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Publié par Camille BONNET