Les intérêts intercalaires en VEFA : définition et calcul précis

Acheter un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) implique un mode de financement particulier. Contrairement à un achat dans l’ancien, où vous commencez à rembourser immédiatement votre prêt immobilier, la VEFA génère une dépense supplémentaire souvent mal comprise : les intérêts intercalaires.

Ces intérêts, payés pendant la période de construction, peuvent alourdir le coût total du projet si vous ne les anticipez pas. Dans cet article, Altalia Courtage vous explique en détail ce que sont les intérêts intercalaires, leur mode de calcul, leur impact sur votre budget et les solutions pour les optimiser.

1. Qu’est-ce qu’un achat en VEFA ?

La VEFA, ou achat sur plan, consiste à acquérir un bien immobilier avant sa construction ou pendant sa construction. Vous signez d'abord un contrat de réservation, puis un acte authentique chez le notaire.
La particularité de la VEFA :

• Vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux,
• Et vous payez le promoteur selon un échéancier défini par la loi (fondations, hors d’eau, cloisonnement, livraison…).

Mais cette progressivité des paiements implique aussi que votre banque libère les fonds par étapes, ce qui génère les intérêts intercalaires.

2. Que sont exactement les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont des intérêts provisoires facturés par la banque à chaque déblocage partiel des fonds du prêt immobilier pendant la construction du logement.

Tant que le bien n’est pas livré :

• vous ne remboursez pas le capital,
• vous ne payez pas encore les mensualités classiques,
• mais vous devez payer les intérêts intercalaires calculés uniquement sur les sommes débloquées.

Ils s’ajoutent donc à votre loyer actuel, ou à vos autres charges, jusqu’à la livraison du bien.

💡 En clair :
Plus la construction est longue → plus les déblocages sont nombreux → plus les intérêts intercalaires augmentent.

3. Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

Le calcul des intérêts intercalaires repose sur trois paramètres essentiels :

• Le montant débloqué à chaque étape,
• Le taux d'intérêt du prêt,
• Le nombre de jours entre deux déblocages.

➤ Formule officielle

Intérêts intercalaires = (Somme débloquée × Taux d’intérêt × Nombre de jours) / 365

Chaque fois que la banque débloque une tranche de votre prêt, les intérêts augmentent, car ils se cumulent.

Exemple simplifié

Vous empruntez : 250 000 €
Taux bancaire : 3,50 %
Durée du chantier : 18 mois

Échelonnement VEFA typique :

• 35 % à la fondation → 87 500 €
• 50 % hors d’eau / hors d’air → 125 000 €
• 15 % à la livraison → 37 500 €

Pendant la première période, vous paierez des intérêts sur 87 500 €,
puis sur 87 500 + 125 000 = 212 500 €,
puis sur 250 000 € juste avant la livraison.

Résultat : Les intérêts intercalaires peuvent atteindre entre 3 000 et 8 000 € selon le taux et la durée de construction.

4. Pourquoi les intérêts intercalaires peuvent-ils coûter cher ?

Les intérêts intercalaires représentent un coût souvent oublié dans le budget VEFA parce qu’ils :

➤ Allongent la période sans amortissement

Vous payez des intérêts… sans réduire le capital.
Résultat : le coût total du prêt augmente mécaniquement.

➤ Peuvent durer plusieurs mois

Une construction VEFA dure en moyenne 12 à 24 mois, parfois plus.
Plus la construction est longue ➝ plus vous payez.

➤ Se cumulent à d'autres charges

Pendant cette période, vous continuez souvent à payer :

• un loyer,
• une assurance emprunteur,
• des charges diverses.

Cette accumulation peut créer une pression financière importante si elle n’est pas anticipée.

5. Quels sont les types d’intérêts intercalaires ?

Il existe deux méthodes principales :

➤ 1. Intérêts intercalaires simples

Vous payez uniquement les intérêts intercalaires jusqu'à la livraison, puis les mensualités classiques démarrent.

➤ 2. Franchise partielle

Vous payez les intérêts intercalaires + assurance emprunteur durant la construction.

➤ 3. Franchise totale

Vous ne payez rien du tout avant la livraison.
Attention : tout ce qui n’est pas payé est capitalisé, donc le coût total explose.

💡 La franchise totale semble confortable mais peut augmenter le coût du projet de 10 à 20 %.

6. Comment réduire le coût des intérêts intercalaires ?

Heureusement, plusieurs stratégies permettent de diminuer ce coût.

🔹 1. Augmenter l’apport personnel

Plus votre apport est élevé → moins la banque débloque de fonds → moins vous payez d'intérêts intercalaires.

🔹 2. Négocier le taux avant la signature

Un taux de 3,20 % vs 3,60 % peut changer plusieurs milliers d’euros.

🔹 3. Choisir une assurance emprunteur moins chère

L’assurance est facturée dès le premier euro débloqué,
et les banques proposent souvent des contrats groupes très coûteux.

Une délégation d’assurance avec Altalia Courtage peut réduire la facture de 30 à 60 %.

🔹 4. Opter pour une franchise partielle au lieu de totale

Vous payez un peu chaque mois, mais vous évitez de capitaliser des sommes énormes.

🔹 5. Comparer les banques

Toutes les banques ne facturent pas les intérêts intercalaires de la même façon.
Certaines appliquent des périodes de calcul plus avantageuses.

7. Exemple concret : VEFA et impact des intérêts intercalaires

Prenons un couple achetant un appartement en VEFA :

• Prix : 280 000 €
• Prêt : 240 000 €
• Taux : 3,40 %
• Construction : 20 mois

Sans optimisation

Intérêts intercalaires estimés : 5 900 €

Avec optimisation :

• délégation d’assurance : - 2 800 €
• taux négocié à 3,20 % : - 1 200 €
• apport augmenté de 10 000 € : - 500 €

Total optimisé : 1 400 € d’intérêts intercalaires
Économie totale : 4 500 €

👉 Une optimisation simple permet de diviser la facture par 4.

8. Pourquoi faire appel à un courtier pour gérer la VEFA ?

Un courtier immobilier vous aide à :

• négocier le taux d’intérêt,
• réduire les intérêts intercalaires,
• optimiser la délégation d’assurance,
• éviter les choix bancaires coûteux (franchises totales, assurances groupe, etc.).

Altalia Courtage vous accompagne pour :

• réduire le coût total de votre prêt,
• ajuster la durée et le taux,
• proposer une assurance personnalisée 30 à 60 % moins chère,
• et analyser le coût réel de votre VEFA avant de signer.

FAQ – Intérêts intercalaires en VEFA

Les intérêts intercalaires sont-ils obligatoires ?
Oui, dès qu’un prêt est débloqué partiellement, ils s’appliquent automatiquement.

Peut-on les éviter ?
Non, mais on peut les réduire en optimisant le financement.

Un apport réduit-il les intérêts intercalaires ?
Oui : moins la banque débloque de fonds, moins vous payez.

Sont-ils déductibles des impôts ?
Uniquement dans certains cas de location nue au régime réel.

La VEFA coûte-t-elle plus cher qu’un achat classique ?
Souvent oui, à cause des intérêts intercalaires et délais de livraison.

Résumé

Les intérêts intercalaires en VEFA représentent un coût souvent sous-estimé, mais déterminant dans le coût total de votre projet immobilier.
Bien comprendre leur fonctionnement, leur calcul et les leviers d’optimisation peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.

Avec l’accompagnement d’Altalia Courtage, vous pouvez réduire vos intérêts, optimiser votre assurance et sécuriser votre financement du début à la fin.

Contactez Altalia Courtage pour une étude gratuite, une optimisation du coût total et des économies immédiates sur votre assurance emprunteur.